Photovoltaik Mehrfamilienhaus: Kosten, Förderung, Abrechnung

Eine Solaranlage am Mehrfamilienhaus bietet viele interessante Aspekte: Denn es gibt Betriebskonzepte für Gebäudeeigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), Einzeleigentümer oder Genossenschaften. Photovoltaik im Mietshaus lässt sich dabei von den Mietern oder Wohnungseigentümern auf unterschiedliche Weise nutzen. Klassisch ist hier das Mieterstrommodell, das im Folgenden noch vorgestellt wird. Andersherum kann Photovoltaik im Mehrfamilienhaus auch durch eine Eigentümergemeinschaft (WEG) betrieben werden.

• Betriebsmodelle für Mehrfamilienhaus-Photovoltaik
• Wie groß muss eine PV-Anlage auf einem Mehrfamilienhaus sein?
• Photovoltaik auf Mehrfamilienhäusern: Kosten
• Stromzähler, Abrechnung und Eigenverbrauch für die Solaranlage für mehrere Wohnungen
• Photovoltaik-Anlagen auf Mehrfamilienhäusern: Förderung
• Häufig gestellte Fragen zu Solaranlagen für Mehrfamilienhäuser

Der von Solarzellen auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses erzeugte Strom kann auf vielfältige Weise genutzt werden. Ob die Photovoltaik mehrere Eigentümer hat oder einen, der den Strom an Mieter abgibt, spielt dabei grundsätzlich keine Rolle. Relevant werden die Eigentumsverhältnisse im Hinblick auf das Betriebskonzept und die Abrechnung.

Die folgende Tabelle stellt die möglichen Modelle vor, mit denen Menschen im Mehrfamilienhaus Photovoltaikstrom nutzen können.

Betriebsmodell 1: Allgemeinstrom

Betriebsmodell 2: Mieterstrommodell

Betriebsmodell 3: Eigenstromverbrauch durch Einzelanlagen

Neben den Betriebsmodellen wird bei Photovoltaik für ein Mehrfamilienhaus in vier Betriebssysteme unterschieden:

Stromlieferung in die Wohnung: Nutzern von Wohneinheiten, die interessiert sind, kann der PV-Strom vom Solardach zur Verfügung gestellt werden. Handelt es sich zudem um Mieterstrom, können die Bewohner frei entscheiden, ob sie den PV-Strom nutzen und kaufen möchten oder nicht. Geht es hingegen um die kollektive Selbstversorgung, war es eine gemeinschaftliche Entscheidung, sich mit der Photovoltaikanlage für das Mehrfamilienhaus mit Strom zu versorgen. Demzufolge gibt es nur einen offiziellen Hauptzähler.

Allgemeinstrom-Versorgung: Bei diesem Betriebssystem werden gemeinschaftlich genutzte Verbraucher, etwa das Licht im Treppenhaus oder der Aufzug, mit dem PV-Strom versorgt. Für die Versorgung der Wohnungen ist der Solarstrom hingegen nicht vorgesehen. Die Allgemeinstrom-Versorgung ist sowohl mit als auch ohne Wärme möglich. Für die Wärmeversorgung wird der PV-Strom auch für den Betrieb der gemeinschaftlich genutzten Wärmepumpen-Heizung mit Photovoltaik verwendet.

Eigenstromverbrauch mit Einzelanlagen: Hier betreiben einzelne Wohneinheiten eigene PV-Anlagen auf dem Mehrfamilienhaus. Als Prosumer betreiben sie hier ausschließlich Eigenstromverbrauch.

Volleinspeisung: Der Strom aus der Photovoltaik auf dem Mehrfamilienhaus wird komplett ins öffentliche Netz eingespeist und abgerechnet. So können die Nebenkosten gesenkt werden.

• Mehr erfahren? Im Ratgeber Mieterstrom und zeigen wir Ihnen weitere Details zum Solarstrom in einem vermieteten Mehrfamilienhaus. In unserem Podcast "Energetisch & Effizient" erzählt Noah Nardini, der Gründer des Mieterstrom-Anbieters Solar Estate, welche Dienstleistungen sein Unternehmen für Vermieter übernimmt:

Laut dem Mieterstrom-Unternehmen Solarimo lohnt sich PV-Strom für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern am meisten mit mindestens 30 Wohneinheiten. Zudem wird eine eher große und ungenutzte Dachfläche benötigt – denn der Flächenbedarf, um mehr Haushalte mit Solarstrom zu versorgen, ist natürlich größer. Dennoch sieht die Photovoltaik-Strategie 2024 der Bundesregierung vor, Mieterstrom auch für kleinere Wohnkomplexe interessant zu machen.

• Beispielrechnung Größe der Photovoltaikanlage: Für einen Haushalt mit vier Personen werden etwa 3 bis 5 kWp Photovoltaik benötigt. Je Kilowattpeak kann man von 5 qm Fläche ausgehen. In dem Haus befinden sich 10 Parteien mit je vier Personen.

4 kWp*10 = 40 kWp

40 kWp*5 qm = 200 qm

=> Es werden 40 kWp PV-Leistung und 200 qm Dachfläche für PV im Mehrfamilienhaus in genannter Größe benötigt.

Allerdings ist zu berücksichtigen, dass nicht jedes Mehrfamilienhaus, beziehungsweise dessen Dachkonstruktion, für die Installation einer Photovoltaikanlage geeignet ist. Es sollte vor der Installation einer Photovoltaikanlage von einem Fachbetrieb geprüft werden. Des Weiteren ist es möglich, dass die Dachfläche nicht ausreicht, um alle Mietwohnungen mit Solarstrom zu versorgen.

Anknüpfend an das oben genannte Beispiel werden für ein Mehrfamilienhaus mit 10 Parteien á vier Personen 40 kWp Leistung benötigt. Bei dieser Größe ist mit etwa 1.300 Euro je Kilowattpeak zu rechnen. 40 kWp*1.300 EUR = 52.000 Euro.

• Die Kosten für Photovoltaik auf dem Mehrfamilienhaus liegen mit 10 Mietparteien bei etwa 50.000 Euro. Bei dieser Größenordnung sollten Kosten für die Montage sowie für den Wechselrichter bereits im Gesamtpreis inkludiert sein.

Ist dies nicht der Fall, so kommen für den Wechselrichter Kosten von etwa 2.000 bis 3.000 Euro hinzu.

Was Sie nicht vernachlässigen dürfen, sind die Montagekosten für Photovoltaik auf dem Mehrfamilienhaus. Sie werden je Kilowattpeak der Anlage berechnet. Hier unterscheiden sich die Kosten je nach Montageart:

• Aufdachmontage: etwa 200 bis 300 Euro pro kWp
• Flachdachmontage: etwa 300 bis 400 Euro pro kWp

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Gehen Sie davon aus, dass für die Montage der Photovoltaikanlage nochmals etwa 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten anfallen. Dass es sich bei Photovoltaik fürs Mehrfamilienhaus 2024 um eine eher große Anlage handeln wird, macht sich im Verhältnis bezahlt: Die Kosten pro Kilowattpeak sind geringer, da Fixkosten für Anfahrt und ähnliches nur einmal anfallen.

Da auf einem Mehrparteienhaus eine größere Dachfläche zur Verfügung steht als beispielsweise auf einem Einfamilienhaus, können deutlich höhere Erträge erzielt werden. Im Mehrfamilienhaus ist zudem der Eigenverbrauchsanteil höher, weil sich der Verbrauch auf mehrere Parteien mit variierenden Nutzungszeiten erstreckt. In einem Einfamilienhaus können hingegen ohne Stromspeicher stets nur etwa 30 Prozent des erzeugten PV-Stroms selbst verbraucht werden.

Grundsätzlich ist anzunehmen, dass auf etwa zehn Quadratmetern Dachfläche eine PV-Leistung von einem kWp installiert werden kann. Das entspricht in etwa einem PV-Jahresertrag von 1.000 kWh. Geht man von einem Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen für je drei Personen aus, so liegt der Stromverbrauch allein für die Wohnungen, ohne Allgemeinstrom, bei etwa 3.000 kWh*8 WE= 24.000 kWh pro Jahr.

Auf einem modernen Flachdach-Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen je Geschoss hat die Dachfläche etwa 200 qm. Sollten diese vollständig durch PV genutzt werden können (= 20 kWp Leistung), so würden pro Jahr durchschnittlich 20.000 kWh PV-Strom auf dem Mehrfamilienhaus erzeugt – was jedoch noch nicht ausreichend würde, um den Bedarf komplett zu decken. Das ist allerdings ein theoretisches Modell, da in der Realität nie die gesamte Dachfläche für Photovoltaik genutzt werden kann.

Im Rahmen der Photovoltaik-Strategie des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) sollen künftig auch Nebengebäude und Nichtwohngebäude mit Solaranlagen bestückt werden dürfen, um zur Mieterstromproduktion beizutragen. Dieses Modell nennt sich dann Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. 

• Gut zu wissen: Die durchschnittlich benötigte Dachfläche für ein Kilowattpeak PV-Strom kann zwischen fünf und zehn Quadratmetren variieren. Es hängt von der Leistungsfähigkeit der Solarzellen sowie dem Standort des Gebäudes und weiteren Kriterien ab. Ihr Solarteur des Vertrauens kann Ihnen genauere Auskünfte geben.

Tipp: Die Dachfläche eines Mehrfamilienhauses eignet sich auch zum Vermieten für Photovoltaik. Diese Option kann eine alternative Einkommensquelle sein.

Seit dem 01. Januar 2023 gilt auf PV-Anlagen der Nullsteuersatz. Das bedeutet, grundsätzlich ist auch auf Mehrfamilienhäusern Photovoltaik steuerfrei. Hierfür darf die Gesamtleistung der Anlage die 100 kWp nicht überschreiten. Es dürfen hierfür auch mehrere Solaranlagen zusammengefasst werden. Weiterhin sind pro Wohn- oder Gewerbeeinheit maximal 15 kWp zulässig. 

Tipp: Zum Thema Steuern auf Photovoltaik sollten Sie stets einen Steuerberater hinzuziehen, da jede Situation individuell zu beurteilen ist!

Neben den Anschaffungskosten für die Photovoltaik-Anlage fallen laufende Kosten an. In diesem Zusammenhang sind die Begriffe Zähler, Abrechnung und Photovoltaik-Eigenverbrauch relevant. Die Ausstattung mit Stromzählern im Mehrfamilienhaus ist besonders im Fall eines Mietshauses speziell. Denn neben den altbekannten Mieterzählern, welche die Stromkreise der Mieter voneinander trennen, kommen Erzeugungszähler sowie Summenzähler zum Einsatz. Der Erzeugungszähler erfasst dabei die Strommenge, die von der PV-Anlage erzeugt wird. Der Summenzähler wiederum ist ein Zweirichtungszähler: Er fasst die Funktion des Einspeisezählers und die des Bezugszählers zusammen. Somit ermittelt der Summenzähler die Höhe des bezogenen Stroms ebenso wie die des in das öffentliche Netz eingespeisten PV-Stroms.

Bei Photovoltaik im Mehrfamilienhaus ist Eigenverbrauch etwas anders zu betrachten als im Einfamilienhaus. Bei letzterem entscheidet einzig die Bewohnerfamilie, wie wichtig ihr der Eigenverbrauch ist. In einem Mehrfamilienhaus hingegen treffen viele verschiedene Ansichten aufeinander, die es gilt, mit einer geschickten Abrechnung und Zählernutzung aufeinander abzustimmen.

Aus diesem Grund können für Photovoltaik im Mehrfamilienhaus Zähler in verschiedenen Modellen zum Einsatz kommen. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick, aus der sich auch die Photovoltaik-Mehrfamilienhaus-Abrechnung ergibt:

(Quelle: Deutsche Gesellschaft für Sonnenenergie e. V.)

Im Rahmen der Photovoltaik-Strategie in Deutschland soll zusätzlich die Einführung und Installation eines virtuellen Summenzählers forciert werden. Dieser vereinfacht die Abrechnung deutlich. 

In das Themenfeld der Abrechnung von Photovoltaik im Mehrfamilienhaus 2024 zählt auch zunehmend die Solarpflicht hinein. In den Bundesländern soll sie nach und nach zu unterschiedlichen Zeitpunkten eingeführt werden. In Niedersachsen zum Beispiel soll die Pflicht zur Solarnutzung bereits ab 2025 auf allen neu gebauten Häusern, auch Wohnhäusern, gelten. Somit werden davon abgeleitet alle Regelungen zur Photovoltaik in Mehrfamilienhaus und Eigentümergemeinschaft gelten. Das Thema wird auch deshalb zunehmend wichtig, weil rund 50 Prozent der Deutschen zur Miete wohnen. Adäquate Lösungen zur Abrechnung von Photovoltaik im Mehrfamilienhaus werden folglich zukünftig immer stärker gefragt sein.

• Eine weitere Variante, um Solarstrom in einem Mehrfamilienhaus zu nutzen, kann eine Stromcloud sein.

Als Förderung für Photovoltaik im Mehrfamilienhaus gibt es sowohl Investitionsförderungen für die Anschaffung der Anlage als auch Förderung im laufenden Betrieb – als EEG-Einspeisevergütung plus Mieterstromzuschlag. Im Rahmen der Anschaffung einer PV-Anlage kann beispielsweise die BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) für die Sanierung eines Bestands-Mehrfamilienhauses als PV-Förderung zum Tragen kommen: mit dem Ziel, einen bestimmten Effizienzhausstandard zu erreichen. Als Förderung kommt zudem der zinsgünstige Kredit 270 der KfW infrage. BEG-Zuschuss und KfW-Kredit lassen sich dabei sogar kombinieren.

Zudem gibt es Vorteile durch EEG-Förderungen im laufenden Betrieb. Gemäß § 21 EEG 2023 "Einspeisevergütung und Mieterstromzuschlag" besteht unter gewissen Bedingungen Anspruch auf den Erhalt von Mieterstromzuschlag als Förderung.

• Gut zu wissen: Der Mieterstromzuschlag wird nicht auf Photovoltaikstrom gezahlt, der in einen Speicher eingespeist wird!

Mieterstromzuschlag ab Februar 2024