Dachfläche vermieten: Dach-Vermietung für Solar

Inhalt

• Dachfläche für Photovoltaik vermieten – worum geht es?
• Dachfläche vermieten: Preise und Ertrag
• Vorteile und Nachteile beim Dachflächevermieten
• Häufig gestelle Fragen

Unter Dachvermietung für Photovoltaik versteht man das Überlassen der Dachfläche an einen Investor durch einen Eigentümer und gegen eine vereinbarte Vergütung. Das Solarfläche-Vermieten ist dabei nur bei bestimmten Dächern möglich: Neben einer Mindestgröße muss das Dach in einem guten Zustand sein, um die zusätzliche Last durch PV-Module abtragen zu können.

Im Gegenzug für die Dachvermietung erhält der Dacheigentümer eine festgelegte Vergütung, entweder in monatlicher Auszahlung oder als einmalige Summe, oder der Investor übernimmt die Sanierung des betreffenden Daches. Es ist auch eine Mischform möglich. Außerdem erhält der Hauseigentümer günstigen Solarstrom vom eigenen Dach für seinen Eigenverbrauch. Wer seine Dachfläche vermieten will, leistet zudem einen wichtigen Beitrag zur Energiewende, auch wenn es keine eigene Solaranlage sein soll.

Mit dem Dachvermieten für Photovoltaik hat man übrigens bislang die besten Erfahrungen – sprich: die ertragreichsten – vor etwa 2010 gemacht. Denn damals gab es noch eine sehr hohe, zweistellige, Einspeisevergütung, sodass auch die Dachfläche für Photovoltaik zu vermieten bessere Preise erzielen konnte. Auch die Erhöhung der Einspeisevergütung im Zuge des EEG 2023 hat die Vergütung der Dachvermietung nicht wieder auf das damalige Niveau gehoben. Inzwischen greift dort wieder eine Degression, das bedeutet, dass die Einspeisevergütung für Neuanlagen im Halbjahresrhythmus kontinuierlich sinkt.

Nicht in jedem Fall macht es Sinn, das eigene Dach als Solardach zu vermieten. Denn ein sehr wichtiger Faktor ist die verfügbare Quadratmeterzahl. Das Dachfläche-Vermieten mit 100 qm, 300 qm oder auch 500 qm, wie man sie auf einem Einfamilienhaus findet, wird nicht möglich sein. Der Grund: Investoren suchen in der Regel nach möglichst großen Dachflächen, die zu vermieten sind, um einen möglichst hohen PV-Ertrag abzuschöpfen.

Eine Solar-Dachfläche zu vermieten ist üblicherweise erst ab etwa 1.000 qm möglich, also kann man erfahrungsgemäß zum Beispiel die Dachfläche von einem größeren Mehrfamilienhaus oder von Nutzbauten wie Hallen als Solardach vermieten.

Nicht jedes Dach ist für die Vermietung als Solarfläche geeignet. Denn die Dachfläche sollte in einem einwandfreien Zustand, also entweder neu oder saniert sein. Je nach Vertrag übernimmt der Investor auch die Dachsanierung. Außerdem sollten keine Bäume Verschattung auf das Dach werfen. Ideal sind Schrägdächer mit einer Dachausrichtung nach Süden und einer Dachneigung von etwa 35 Grad.

• einwandfreie Statik, um der zusätzlichen Belastung durch PV-Module standzuhalten
• wenig, am besten keine, Verschattung durch umliegende Bäume, Nachbarhäuser oder Aufbauten
• möchte man eine Miete und nicht die kostenlose Dachsanierung erhalten, so darf das Dach nicht sanierungsbedürftig sein.
• Eintragung im Grundbuch als erstrangige Dienstbarkeit möglich
• möglichst viel Fläche verfügbar: Einige Unternehmen setzen mindestens 1.000 qm Dachfläche voraus – typische Einfamilienhäuser kommen daher in der Regel nicht infrage.
• optimale Ausrichtung des Daches (oder Aufstellbarkeit bei Flachdächern) nach Süden, Südost oder Südwest
• Gute Erreichbarkeit des Daches: Wie lang müssen Kabeltrassen sein und ist die Verlegung kompliziert?

• Einfamilien- / Mehrfamilienhäuser mit besonders großer Dachfläche
• landwirtschaftliche Gebäude
• Lagerhallen
• Gewerbebetriebe / Großbetriebe
• Hallenbäder
• Schulen

Insbesondere für Eigentümer landwirtschaftlicher Betriebsstätten wie Agrargenossenschaften, Tierproduktionsanlagen oder landwirtschaftliche Einrichtungen im Allgemeinen eignet sich die Dachverpachtung. Weiterhin kommt das Dach verpachten infrage für große Produktions- und Lagerhallen, Gewerbebetriebe und Wohnungsbaugenossenschaften, öffentliche Einrichtungen wie Hallenbäder, Schulen und Großbetriebe mit überschüssiger Freifläche. Stets vorausgesetzt, die Eigentümer wollen nicht selbst eine Photovoltaikanlage auf dem eigenen Dach betreiben, aber die Stromerzeugung aus umweltfreundlicher Solarenergie auf ihrem Gebäude fördern.

Der Eigentümer der Immobilie oder der Grundstücksfläche stellt dazu einem Investor die Dachfläche zur Verfügung. Dieser errichtet auf der gemieteten Dachfläche eigenständig eine Photovoltaikanlage und ist für die Wartung und Pflege dieser verantwortlich. Dem Eigentümer entstehen somit keine Kosten für Photovoltaikanlagen. Für die Vermietung erhält der Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks eine monatliche oder jährliche Miete vom Betreiber der Photovoltaikanlage, eine Einmalpachtzahlung und/oder eine kostenlose Dachsanierung. Somit kann sich eine Solaranlage lohnen.

Mit der Dachflächenvermietung für Photovoltaik stehen Ihnen mehrere Varianten der Vergütung zur Verfügung. Für die Vermietung der Dachfläche für Photovoltaik werden dabei mitunter ganz unterschiedliche Preise gezahlt:

• Miete pro qm: Wie hoch Ihr Ertrag bei dieser Variante ist, steht einzig im Verhältnis zu den gemieteten Quadratmetern Dachfläche. Die Höhe des Solarertrags spielt keine Rolle. Sie erhalten etwa 2 Euro pro Quadratmeter.
• Gewinnbeteiligung: Der Mieter Ihres Daches zahlt Ihnen eine Vergütung, die im direkten Zusammenhang mit dem Solarertrag steht. Üblich sind hier etwa fünf bis zehn Prozent Gewinnbeteiligung. Hier spielt natürlich die unvorhersehbare Sonneneinstrahlung eine wichtige Rolle. Zudem kann dieses Modell der Vergütung einer Dachverpachtung erst seit der Novelle an den Vergütungen seit August 2022 wieder interessant sein. Während Volleinspeiser von Anlagen ab einer Größe von 100 Kilowattpeak im Juli 2022 lediglich 4,74 Cent pro Kilowattstunde gezahlt bekamen, erhalten sie ab August 2024 10,68 Cent pro Kilowattstunde. Das ist eine deutliche Erhöhung.
• Einmalzahlung: Das PV-Unternehmen ermittelt einen Ertrag, der in dem Mietzeitraum gewonnen werden soll. Von diesem erhalten Sie, wenn Sie Ihre Dachfläche für Solaranlagen vermieten, einen bestimmten Anteil als Einmalzahlung. Mit diesem sind Ihre Einnahmen aus der Dachflächenvermietung für Photovoltaik dann vollständig abgegolten. Zwar werben einige Anbieter mit einer Einmalzahlung von bis zu 100.000 Euro. Realistischer sind aber leider Summen zwischen 5.000 und 10.000 Euro. Wobei auch hier eine Änderungen durch die EEG-Novelle möglich sein könnte.
• Kostenlose Dachsanierung: Das Solarunternehmen saniert Ihr Dach als Vergütung für die Nutzung. Zahlungen darüber hinaus sind ebenfalls möglich, aber eher ungewöhnlich.
• Direktbezug von eigenem Solarstrom: Diese Variante ist sogar im EEG geregelt und daher vorgesehen. Sie zahlen lediglich einen sehr günstigen Preis für den umweltfreundlichen Solarstrom. Die resultierende Kostenersparnis fällt angesichts drastisch gestiegener Strompreise umso mehr ins Gewicht.

Wer seine Dachfläche vermietet, wird zum Vermieter. Das bedeutet, dass die Einnahmen aus der Verpachtung bei der Einkommensteuer berücksichtigt werden. Die Vermietung der Dachfläche für Photovoltaik ist als umsatzsteuerfreie Grundstücksvermietung zu betrachten (§ 4 Nr. 12a UStG). Diese Lösung ist für den Dacheigentümer die steuerlich einfachste Lösung.

Sieht der Vertrag für das Vermieten der Dachfläche vor, dass die Vergütung monatlich gezahlt wird, so können die Photovoltaik-Steuern für den Ertrag aus Vermietung der Dachfläche für Solar monatlich oder jährlich gezahlt werden. Die jährliche Zahlung wird dementsprechend jährlich versteuert. Die Steuern für die Einmalzahlung werden mittels Bilanzierung über die gesamte Laufzeit des Pachtvertrags verteilt. Dieser Vorgang nennt sich auch Abgrenzung.

Doch welche Auswirkung hat das Dachfläche-Vermieten gegen Dachsanierung auf die Steuer? In diesem Fall handelt es sich um einen sogenannten tauschähnlichen Umsatz (§ 3 Abs. 12 UStG). Hierbei gestattet der Dachbesitzer dem Investor, das Dach gegen Werklieferung in Form der Dachsanierung zu nutzen. Diese Vergütungsform kann auch mit einer Baraufgabe kombiniert werden, die dem Leistungswert hinzuzurechnen ist.

Kostenlose Dachsanierung mit Photovoltaik auf dem eigenen Dach verbinden – das geht, wenn Sie Ihre Dachfläche für Solar vermieten. Denn bei Unternehmen, die ihre PV-Anlagen auf angemieteten Dächern installieren, scheint es bereits ein Standard zu sein, eine Sanierung des Daches als Vergütung oder auch als Teil der Vergütung anzubieten.

Während Vermietern intakter Dächer bis zu etwa 100.000 Euro als Einmalzahlung angeboten werden (was wohl rein werblich zu betrachten ist, es sind eher bis zu 10.000 Euro), haben Eigentümer baufälliger Dächer die Option, ihr Dach durch die Investment-Firma sanieren zu lassen. Je nach Vertrag kann es noch zusätzliche Zahlungen geben.

• Über die Dachvermietung für eine PV-Anlage werden nach Ablauf von 20 Jahren zusätzlich zu den Sanierungskosten und bei Weiterbetrieb etwa 10 Prozent des Gewinns an den Dachbesitzer ausgezahlt.

Ein großer Vorteil ist, dass Unternehmen, die Dächer für Photovoltaik pachten, sehr häufig auch ausdrücklich die Sanierung von Asbest-Dächern übernehmen. Wenn Sie Ihre baufällige Dachfläche verpachten, kann dies also durchaus lohnenswert sein, da sich das anmietende Unternehmen komplett um die Dachsanierung kümmert.